■ 사건번호 :  서울동부지법 2024라218 

   <장기수선계획상 공사금액을 초과해 공사했다는 이유로 지자체가 아파트 관리주체에 부과하고 1심 법원도 인정했던 1,000만 원의 과태료 처분이 법원 항고심*에서 취소된 사례>

      * 항고(抗告)는 법원의 결정이나 명령에 불복하여 상급 법원에 심판을 구하는 절차로서 일반항고(보통항고, 즉시항고), 재항고, 특별항고 등이 있으며, 항소(抗訴)는 1심 법원의 판결에 불복하여 상급(2심) 법원에 다시 재판을 신청하는 것을 말함.

  ○ 사실관계 및 진행경과

   - (2023년 3월)  경기 파주시 한 아파트 관리사무소가 장기수선계획의 보도블록 교체공사를 하면서 계획된 장기수선충당금 8억2000만여 원을 초과하는 9억785만 원의 공사를 했다는 이유(초과액은 8,784만여 원으로 계획금액의 10.7%임)로 1,000만 원의 과태료 처분을 받은 바 있음.

  -  이에 (2023년 4월 이의신청)을 했으나 법원은 (2023년 11월) 약식으로 파주시와 같은 금액인 과태료 1,000만 원을 부과했음.

  -  관리주체가 불복해 다시 이의신청을 하자 1심 법원 역시 이듬해인 (2024년 8월) 기존 입장을 유지하는 결정을 내렸음. 

  - 이에 관리주체(위탁관리회사)측에서는“공동주택관리법의 처벌조항은 이미 수립된 장기수선계획을 이행하지 않아 시설물이 제대로 기능하지 못할 위험이 있는 경우로 한정된다”며  항고(抗告)했음.

  ○ 서울동부지법(재판장 이상훈 판사)

  ▷장기수선계획 입법 취지= 공동주택의 수명 단축으로 인한 주거 기능의 상실 등을 방지하기 위함이다. 관리주체는 공동주택의 노후도를 감안해 계획적인 수선을 통해 공동주택의 수명을 최대화할 수 있도록 대비해야 한다. 처벌조항에 따라 과태료가 부과되는 위반행위는 관리주체가 보수할 의무가 있음에도 그러한 일을 하지 않은 행위(부작위)에 대해서다.

  ▷장기수선계획 금액 초과 시 처벌 규정= 과태료 처분은 행정 제재로서 처분 근거의 엄격한 해석에 따라야 하며 처분상대방에게 불리하도록 유추·확장 해석할 수 없다. 공동주택관리법 제30조 제2항은 장기수선계획에 따른 장충금 사용에 관해 별도로 규정하고 있는데 이 규정을 위반해 계획과 달리 사용한 행위에 대해 과태료를 부과한다는 내용은 없다. 예정 금액 초과 사용 행위는 공동주택관리법 제30조 2항의 위반으로 볼 여지는 있지만‘용도 외 목적’에 사용하는 행위가 아닌 한 과태료에 처한다는 규정 자체가 없다.

   ▷1000만 원 과태료 금액의 불합리성= 법 처벌조항에 장충금을 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용할 때 과태료 1000만 원 이하, 장기수선계획을 아예 수립하지 않은 경우 500만 원 이하의 과태료를 부과한다. 계획 금액을 초과해 공사한 행위에 1000만 원을 부과한다면 형평성에 어긋나고 불합리하다.    
 

  * 자료 출처 : ‘장충금 초과 공사 과태료 1000만원’ 법원 항고심서 “취소”(2025-06-09, 한국아파트신문)

 ■ 참조조문 : [공동주택관리법]

  제29조(장기수선계획)

 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설·공급하는 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축주를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 「주택법」 제66조제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(제4호의 경우에는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다. 이 경우 사용검사권자는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있다. 
   1. 300세대 이상의 공동주택

   2. 승강기가 설치된 공동주택

   3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택

   4.「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물

 ② 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다.

 ③ 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다. <개정 2020.6.9.>

 ④ 관리주체는 장기수선계획을 검토하기 전에 해당 공동주택의 관리사무소장으로 하여금 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시·도지사가 실시하는 장기수선계획의 비용산출 및 공사방법 등에 관한 교육을 받게 할 수 있다.
 

  제30조(장기수선충당금의 적립)

 ① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.
 ② 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 해당 공동주택의 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다.

  1. 제45조에 따른 조정등의 비용

  2. 제48조에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용

  3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는 데 드는 비용

 ③ 제1항에 따른 주요 시설의 범위, 교체·보수의 시기 및 방법 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

 ④ 장기수선충당금의 요율·산정방법·적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

  제90조(부정행위 금지 등) 
  ③ 입주자대표회의 및 관리주체는 관리비·사용료와 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하여서는 아니 된다.

  제102조(과태료)

  ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다. 
    9. 제90조제3항을 위반하여 관리비·사용료와 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 자

  ③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다. 

   10. 제29조를 위반하여 장기수선계획을 수립하지 아니하거나 검토하지 아니한 자 또는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하지 아니한 자
   11. 제30조에 따른 장기수선충당금을 적립하지 아니한 자