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[법제처 법령해석]

1. 질의요지

민간임대주택에 관한 특별법 제5조의3 제1항에서는 조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함해 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급할 목적으로 설립된 협동조합 기본법에 따른 협동조합 또는 사회적협동조합이나 민간임대협동조합의 발기인이 조합원을 모집하려는 경우 해당 민간임대주택 건설 대지의 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집해야 한다고 규정하고 있습니다. 또 같은 조 제4항에서는 시장·군수·구청장은 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 조합원 모집 신고를 수리해서는 안된다고 규정하면서, 같은 항 제4호에서 해당 민간임대주택을 공급받을 수 없는 조합원을 모집하려는 경우를 규정하고 있습니다. 

이에 민간임대협동조합이 임차인 자격을 갖추지 못해 민간임대주택을 임대받을 수는 없으나 임대의무기간 종료 후 분양을 받으려는 자 즉 투자 조합원을 조합원으로 모집하려는 경우, 시장·군수·구청장은 민간임대주택법 제5조의 3 제4항 제4호에 따라 조합원 모집 신고를 수리할 수 없는지요?

2. 회답

민간임대협동조합이 투자 조합원을 조합원으로 모집하려는 경우, 시장·군수·구청장은 민간임대주택법 제5조의 3 제4항 제4호에 따라 조합원 모집 신고를 수리할 수 없습니다.  

3. 이유

먼저 민간임대주택법 제5조의 3 제4항 제4호에 따르면 시장·군수·구청장이 조합원 모집 신고를 수리해서는 안 되는 경우 중 하나로 해당 민간임대주택을 공급받을 수 없는 조합원을 모집하려는 경우를 규정하고 있습니다. 여기서 그 공급의 의미에 대해 별도로 정하고 있지는 않으나 같은 조 제1항에 따른 공급의 대상은 민간임대주택으로서, 같은 법 제2조 제1호에서는 민간임대주택이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대 사업자가 같은 법 제5조에 따라 등록한 주택을 말한다고 규정하고 있습니다. 또 민간임대주택의 공급에 대해 규정하고 있는 민간임대주택법 제42조에서는 공공지원 민간임대주택의 경우 주거지원 대상자 등의 주거 안정을 위해 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 공급하도록 하면서, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행규칙 제14조의 3 및 별표1에서는 공공지원 민간임대주택의 임차인 자격 및 선정 방법에 대해 규정하고 있습니다. 민간임대주택법 시행령 제33조의 2에서는 같은 법 제42조 제4항에 따라 민간임대주택을 공급하려는 임대 사업자는 임차인을 모집하려는 날의 10일 전까지 신고서에 임차인 모집계획안 등 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부해 제출하도록 하고 있습니다. 이런 점 등을 고려하면 민간임대주택 법령상 공급은 임대의 의미로 사용되고 있다고 할 것입니다. 그렇다면 이 사안과 같이 민간임대주택을 임대받을 수 없는 투자 조합원을 조합원으로 모집하려는 경우, 시장·군수·구청장은 민간임대주택법 제5조의 3 제4항 제4호에 따라 조합원 모집 신고를 수리할 수 없다고 해석하는 것이 해당 법령의 문언 및 규정 체계에 부합합니다.

민간임대주택법 제5조의 3에 따라 협동조합 기본법에 따라 협동조합 또는 사회적협동조합을 설립하고 조합이 임대 사업자로 등록한 후, 민간임대주택 임차인 자격에 부합하는 조합원에게 해당 민간임대주택을 우선 공급하는 협동 조합형 민간 임대 주택사업이 활발하게 추진된 바 있습니다. 그러나 조합원 모집 등에 대한 별도의 규제가 없어 주택 건설이 불가능한 토지를 확보한 후 조합원을 모집하고 탈퇴 조합원에게 납입금을 환급하지 않는 등 조합원에게 피해가 발생하기도 했습니다. 이에 따라 조합원 모집 기준과 신고 요건 등을 정해 조합원의 재산권을 보호하고 협동 조합형 임대 주택사업 추진의 투명성을 제고하게 됐습니다. 즉 2019년 11월 26일 법률 제16630호로 일부 개정된 민간임대주택법에서 신설된 규정으로 사회적협동조합은 영리를 목적으로 하지 않는 협동조합이라는 점에서 민간임대주택을 공급받을 수 없는 조합원을 모집하는 것은 사회적협동조합의 취지에 부합하지 않는 측면이 있습니다. 이에 조합원 모집 신고를 수리하지 않을 수 있는 경우에 해당 민간임대주택을 공급받을 수 없는 조합원을 모집하는 경우를 규정하게 됐습니다. 이러한 해당 규정의 입법 취지 및 연혁을 고려하면, 임차인 자격을 갖추지 못해 민간임대주택을 임대받을 수는 없는 투자 조합원을 모집하려는 경우는 조합원 모집 신고를 수리해서는 안 된다고 할 것입니다.