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[법제처 법령해석]

1. 질의요지

민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에서 임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대해야 하며 그 기간이 지나지 않으면 이를 양도할 수 없다고 규정하고 있습니다. 또 같은 조 제2항에서는 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대 의무기간 동안에도 국토교통부령에 따라 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대 사업자에게 양도할 수 있다고 규정하고 있습니다.

그렇다면 공동명의로 등록한 임대사업자 중 1인이 임대의무기간 동안 다른 공동명의 임대사업자 1인에게 자신의 민간임대주택 지분 전부를 양도하려는 경우 민간임대주택법 제43조 제2항에 따라 민간임대주택을 양도받을 수 있는 다른 임대사업자의 범위에 공동명의 임대사업자 중 1인이 포함되는지요?

2. 회답

민간임대주택법 제43조 제2항에 따라 민간임대주택을 양도받을 수 있는 다른 임대사업자의 범위에는 공동명의 임대사업자 중 1인이 포함됩니다. 

3. 이유

민간임대주택법 제5조 제1항에서는 주택을 임대하려는 자는 시장·군수·구청장에게 임대사업자의 등록을 신청할 수 있다고 정하면서 같은 법 시행령 제4조 제2항에서는 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다고 정하고 있습니다. 

이 규정에 따라 등록한 공동명의 임대사업자 각 1인은 각각 임대사업자의 결격사유 등 민간임대주택법령상 임대사업자에 대한 규제를 그대로 적용받을 뿐만 아니라, 조세특례제한법상 과세 특례 등 관계 법령의 임대사업자 관련 규정도 일반 임대사업자와 동일하게 적용받습니다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 공동명의 임대사업자는 일반 임대사업자와 마찬가지로 민간임대주택법령상 임대사업자로서의 법적 지위를 가진다고 봐야 합니다.

그리고 민간임대주택법 제43조에 따르면 임대사업자로 하여금 원칙적으로 일정한 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대하도록 하고 그 기간이 지나지 않으면 해당 민간임대주택을 양도할 수 없도록 하고 있습니다(제1항). 그리고 임대의무기간이더라도 시장·군수·구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 민간임대주택을 양도해 기존 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하게 하고 있습니다(제2항). 그 취지는 임차인의 주거 안정을 보장하면서도 임대사업자의 재산권을 과도하게 침해하는 것은 방지함으로써 임대사업자의 부담을 완화하고 민간임대사업을 육성하려는 데 그 목적이 있습니다. 이때 주택 양도의 상대방을 다른 임대사업자로 제한한 것은 해당 주택에 대한 기존 임대차계약을 안정적으로 유지할 수 있게 함으로써 임차인의 신뢰를 보호하려는 데 있습니다.

그렇다면 이 사안과 같이 공동명의 임대사업자 중 1인이 다른 공동명의 임대사업자 1인에게 그 민간임대주택의 지분 전부를 양도하는 경우 기존 임대차계약의 상대방 중 일부가 그대로 유지됨으로써 임차인의 입장에서는 기존 임대차 계약을 안정적으로 유지할 수 있습니다. 따라서 공동명의 임대사업자 중 1인이 같은 법 제43조 제2항에 따라 민간임대주택을 양도할 수 있는 다른 임대사업자의 범위에는 공동명의 임대사업자 중 다른 1인이 포함된다고 보는 것이 해당 규정의 입법취지에 부합하는 해석입니다.

아울러 민간임대주택법에서는 임대의무기간 동안 허용되는 민간임대주택의 양도를 같은 법 제43조 제2항에 따라 민간임대주택 양도신고를 하고 다른 임대사업자에게 양도하는 경우와 같은 조 제4항에 따라 부도, 파산 등 특별한 사정이 있는 경우 시장·군수·구청장의 허가를 받고 임대사업자가 아닌 자에게 양도하는 경우로 한정하고 있습니다. 또 임대의무기간 동안 신고·허가 등 양도 절차를 위반한 양도 행위는 같은 조 제2항을 위반한 경우 100만 원 이하의 과태료, 같은 법 제43조 제4항을 위반한 경우 3000만 원 이하의 과태료를 부과하도록 하고 있습니다. 

만약 공동명의 임대사업자 중 1인이 같은 법 제43조 제2항에 따른 다른 임대사업자의 범위에 포함되지 않는 것으로 보게 된다면 임대의무기간 중 공동명의 임대사업자가 양도절차를 위반해 다른 공동명의 임대사업자 1인에게 주택 지분을 양도한 경우 법 제67조 제1항 제2호에 따라 3000만 원 이하의 과태료가 부과될 것입니다. 

이는 공동명의 임대사업자임에도 불구하고 처음부터 임대사업자 등록을 한 사실이 없는 자에게 무단으로 주택을 양도한 경우와 동일한 과태료를 부과받게 하는 과도한 측면이 있습니다. 따라서 이 사안의 경우 민간임대주택법 제43조 제2항에 따라 민간임대주택을 양도받을 수 있는 다른 임대사업자의 범위에는 공동명의 임대사업자 중 1인이 포함됩니다.