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사건의 경위

가. 본건 아파트는 준공무렵 사업주체와 위수탁관리계약을 체결한 E사가 관리업무를 수행하다가 2022. 3. 2.경 구성된 입주자대표회의가 사업주체로부터 관리권을 이관받은 후 F사를 관리주체로 선정했다. 아파트 체육시설 운영 및 위탁관리업 등을 목적으로 하는 A사는 2022. 3. 23.자 E사의 입찰공고에 의해 아파트 주민공동시설 위탁관리업체로 선정된 후 E사를 대리한 관리사무소장과 계약기간 3년의 주민운동시설에 관한 위탁운영 용역계약(이하 ‘계약’)을 체결했다. 

나. 입대의는 2022. 5. 25.경부터 2022. 10. 20.경까지 7회에 걸쳐 골프 트레이너 배치, 소독, 골프장 사용 관리시스템 작동 등 시정 요청 공문을 보냈으나 별다른 조치가 없자 2022. 10. 21.경 본건 계약을 해지하기로 의결하고 A사에 “계약을 지속할 수 없는 사정이 계속됐다”는 이유로 계약해지를 통보했다(이하 ‘해지통보’). 

라. 이에 A사는 계약기간 중임에도 정당한 사유 없이 계약을 해지당했고, 지속적인 퇴거 요구 등 입대의의 이행 거절로 본건 계약을 해제하겠다면서 미지급 용역비 10월분, 11월분 운영비, 약정기간 동안 이행이익 잔여기간 30개월분의 월 위탁 수수료 등 합계 2억9743만1146원을 배상하라는 소를 제기했다.

법원의 판단

가. 본건 계약의 효력

공동주택관리법 제11조 제1항에 따르면 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리해야 한다. 사업주체는 입주예정자 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리할 적법한 권한이 있고, 이를 E사에 위탁했으므로 E사 역시 적법한 주택관리업자로서 A사와 계약을 체결한 것으로 봐야 한다. 입대의는 A사가 입찰 절차에서 선정되는 과정에 중대하고도 명백한 하자가 있으므로 무효라고 주장하나 입찰서 제출에 하자가 있거나 담당자가 심사기준에 어긋나게 적격심사를 했다는 사유만으로 당연히 낙찰 결정이나 그에 기한 계약이 무효가 되는 것은 아니다. 그 하자가 입찰절차의 공공성과 공정성을 현저히 침해할 정도로 중대할 뿐 아니라 상대방도 그런 사정을 알거나 알 수 있었을 경우, 하자를 묵인한 낙찰자의 결정과 계약 체결이 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 결과가 될 것임이 분명한 경우 등 특별한 사정이 있어야 한다. 계약 적격심사 평가 과정에서 A사가 입찰서류 중 납세증명서를 대표이사 개인 것으로 잘못 제출했고 평가 점수 부여 방법이나 평가참여자 구성에 하자가 있었더라도 입대의 임원들이 당시 아무런 이의를 제기하지 않고 A사를 선정한 점, 평가자 구성이나 점수 부여 방법 등은 A사에 책임이 있다고 보기 어려운 점 등에 비춰 계약을 무효로 볼 수는 없다.

나. 본건 계약의 승계

입대의가 구성돼 사업주체로부터 관리업무를 인수한 이후에도 A사가 주민공동시설을 운영, 관리해 왔고 이에 대해 특별히 이의하지 않은 것으로 보이는 점, 오히려 계약에 따른 권리 의무를 지속적으로 이행해 온 점 등을 고려하면 입대의가 계약을 승계하는 점에 대한 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다.

다. 본건 계약의 종료

계약에 따르면 A사는 주민공동시설에 설치된 부대시설 일체를 책임 관리해야 하고, 입주민의 용구에 응해야 하며 일체의 민원이 생기지 않도록 최선을 다해야 하는데 입대의가 수차례 미화 계획 수립을 촉구했음에도 별다른 조치를 취하지 않은 점 등에 비춰 보면 A사의 채무불이행으로 자동 해지됐거나 적어도 민법 제689조 제1항에 본건 해지통보로 해지됐다고 봄이 상당하다. 

라. 손해배상책임

계약은 입대의의 채무불이행으로 해지된 것이 아니므로 A사가 주장하는 계약 해제와 손해배상책임은 인정할 수 없다.

마. 부당이득반환책임

A사는 2022. 11. 30.까지 계약에 따른 운영을 지속했으므로 2022년 10월분 용역비와 2022년 11월분 운영비는 법률상 원인 없이 A사의 재산 또는 노무로 인해 아파트가 이익을 얻고 이로 인해 A사는 손해를 입었다며 이를 부당이득으로서 반환할 책임이 있다.

평석

계약은 양 당사자에게 권리와 의무가 발생한다. 계약에 따른 의무를 이행하지 않으면 채무불이행이 되고 계약은 해제될 수 있으며 이로 인한 손해 역시 배상해야 한다. 수차례 시정 요구에도 불구하고 아무런 조치를 취하지 않아 계약이 해지된 것인데 상대방의 이행거절로 해제한다고 우겨봤자 법원을 설득할 수 없다. 다만, 부당이득반환은 별개의 문제다.

김미란 변호사

hapt@hapt.co.kr

출처 : 한국아파트신문(https://www.hapt.co.kr)