• 목록

사건의 경위

김미란 부대표 변호사/법무법인 산하

가. A사는 방수공사업자로 2023. 5. 15. 게시된 본건 아파트 옥상 방수공사(이하 ‘공사’)를 진행할 사업자 선정을 위한 입찰 공고에 따라 입찰에 참가했다. A사는 2023. 6. 2. 공동주택관리정보시스템에서 위 입찰에서 낙찰됐다는 통보를 받고 2023. 6. 8. 계약서 초안을 이메일로 발송한 후 6. 9.부터 6. 22.까지 6차례에 걸쳐 입주자대표회의가 요청하는 서류를 발송하면서 계약체결을 요청했다. 그러나 입대의는 2023. 6. 14. A사에 정기회의를 개최해 사업자 선정에 관한 의결을 하기로 했다면서 계약 체결의 연기를 요청했다.

나. A사는 2023. 9. 14. 재차 계약 체결을 요청하는 공문을 발송했으나 입대의는 위 입찰이 소장이 단독으로 개찰한 점 등을 이유로 낙찰업체 선정은 무효라는 취지의 공문을 발송했다. 

다. 이에 A사는 정당한 이유 없이 계약 체결을 거절했다고 주장하며 선택적으로 본계약 체결 및 이행을 통해 얻을 수 있었던 이익 7000만 원 상당을 배상하거나 계약 체결에 대한 승낙의 의사를 표시하라는 취지의 소를 제기했다.  

법원의 판단

가. 관련 법리

입찰절차를 거쳐 낙찰자를 결정한 경우 입찰을 실시한 자와 낙찰자 사이에는 본계약 체결의무를 예약의 계약관계가 성립한다. 어느 쪽이 정당한 이유 없이 본계약의 체결을 거절하는 경우 상대방은 예약채무불이행을 이유로 한 손해배상을 청구할 수 있다. 손해배상의 범위는 원칙적으로 예약채무불이행으로 인한 통상의 손해를 한도로 하는데, 만일 입찰을 실시한 자가 정당한 이유 없이 낙찰자에 대해 본계약의 체결을 거절한 경우라면 낙찰자가 본계약 체결 및 이행을 통해 얻을 수 있었던 이익, 즉 이행이익의 상실의 손해는 통상의 손해에 해당한다고 봐 입찰을 실시한 자는 이를 배상할 책임이 있다.

나. 손해배상책임 성립

A사가 낙찰자로 선정됐고, 본계약 체결을 요청했으나 입대의가 이를 거절했으므로 특별한 사정이 없는 한 예약채무불이행으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 입대의는 소장이 대표권을 남용해 입찰을 진행해 무효라고 주장하나 입대의 직무대행자가 자기 또는 A사의 이익을 도모할 목적으로 계약을 체결했다고 볼 증거가 없다. A사가 입찰 참가자격을 갖추지 못해 낙찰이 무효라는 주장 역시 A사의 옥상 방수 공사 실적 증명서가 참가자격 요건을 충족하고, 입찰 공고에 부분 공사를 제외한다는 취지의 문구가 없는 점, 옥상 면적은 세대수와 반드시 결부돼 있지 않고, 세대수 기준 부분공사 제외한 실적이 옥상방수공사 시공능력 평가에서 필수적으로 고려해야 할 중요한 기준으로 보이지는 않는 점 등에 비춰 이유 없다. A사가 특별한 사유 없이 10일 이내 계약을 체결하지 않은 경우로서 입찰보증서 유효기간이 상실돼 낙찰자로서의 청구권이 소멸했다는 주장도 10일 도과 전 계약서 초안을 작성해 송부한 점, A사가 메일로 실적증명서와 영업배상책임공제증권을 발송하는 등 여러 보완자료를 송부했음에서 계약 체결을 하지 않는다고 통보한 점에서 10일 이내 계약을 체결하지 못한 것은 특별한 사유에 해당된다.

다. 손해배상책임의 범위와 제한

A사가 공사를 정상 진행했다면 1519만9837원의 이익을 얻었을 것임은 당사자 사이에 다툼이 없다. 낙찰자가 본계약 체결 및 이행을 통해 얻을 수 있었던 이익은 본 계약에 따라 상대방으로부터 지급받을 수 있었던 급부인 낙찰금액이나 지출을 면하게 된 비용은 배상액에서 당연 공제돼야 하고, 낙찰자가 이행과정에서 노력이나 이에 수반해 불가피하게 인수해야 할 사업상 위험을 면하게 된 점 등 여러 사정을 고려해 수긍할 수 있는 손해액을 산정해야 한다. 공사 착수 전이므로 실질적인 손해가 크지 않고, 낙찰 후 본계약 체결을 예상하고 방수시트 생산업체 등에 필요한 자재를 발주한 점, 계약 체결 거절로 인해 사업상 위험을 면하게 되는 점 등을 종합적으로 고려할 때 입대의가 A사에 배상할 손해액은 공평의 원칙상 A사가 입은 손해액의 70%로 제한한다.    

 평석

입찰 과정에서 낙찰자를 결정하면 입찰을 실시한 자와 낙찰자 사이에는 본계약을 체결하기로 하는 예약의 계약관계가 성립한다. 예약 역시 계약이므로 특별한 사유가 없는 한 반드시 지켜져야 한다. 본계약을 체결할 의무가 있음에도 이를 위반할 경우 손해배상책임이 발생한다. 낙찰이 이뤄진 후에는 계약을 체결할 의무가 생기므로 여러 가지 조건들을 면밀히 살펴 신중하게 낙찰자를 결정해야 할 것이다.

김미란 변호사

hapt@hapt.co.kr

출처 : 한국아파트신문(https://www.hapt.co.kr)