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[임대주택] 민간임대주택 관리비(응급장비,소방시설점검비용, 영업배상책임보험료 등) 부과 관련

2019.12.26. 17:41:08

민간임대주택에 관한 특별법에 의거 8년 임대 공급된 공동주택의 관리비 부과와 관련하여 아래와 같이 질의하오니 성실히 회신하여 주시기 바랍니다.

1. 민간임대주택의 경우, 민간임대주택에 관한 특별법 제52조, 동법시행령 제41조, 동시행규칙 제22조에 의한 관리비용에 한하여 입주민인 임차인 등에게 관리비로 부과 할 수 있도록 규정되어 있습니다. 심장제세동기(저출력심장충격기)는 “응급의료에 관한 법률”에 의거 민간임대주택 사용승인 또는 사업준공시 사업주체가 설치해서 신고해야 할 품목임에도 사업주체가 부담하지 아니하고 입주민에게 관리비로 부과하였다면 이러한 행위가 적법한지 여부와 부과항목이 아님에도 입주민에게 부과하였다면 이를 회수할 수 있는지 여부 ?

2. 민간임대주택의 경우, 건물화재보험 중 가재도구 피해보험과 영업배상책임보험(주택종합관리공제보험 : 고의 또는 과실로 인한 피해을 받는 시설물 및 인명 보상보험)에 대하여도 입주민인 임차인 등에게 관리비로 부과할 수 있는지 여부 ?

3. 민간임대주택의 경우, 시설물안전및유지에관한특볍법에 의한 건물안전진단비용(3~5년마다 받는 점검비)과 소방시설 종합정밀점검비(매년 1년마다 점검, 작동기능점검비 포함)를 사업주체가 부담하지 않고 입주민인 임차인 등에게 관리비로 부과할 수 있는지 여부 ?

4. 민간임대주택의 경우, 승강기점검비용(1년마다 점검)과 전기시설점검비용(3년주기로 점검)을 입주민인 임차인 등에게 관리비로 부과할 수 있는지 여부 ?

5. 민간임대주택의 경우, 임차인대표 운영경비 및 선거관리위원회 운영경비에 대하여 관리규약에 의하면 잡수입에서 비용집행(잡수입이 있을 경우에 한함)이 가능하도록 규정함과 당해연도 세출예산에 편성(잡수입이 없을 경우 예산에 편성)하여 비용 집행이 가능하도록 관리규약에 명시하였다면 관리비로 부과할 수 있는지 여부 ?

답변

안녕하십니까! 평소 주택정책에 많은 관심과 애정을 가져 주신 점에 대하여 깊이 감사드리며, 귀하께서 민간임대 정책과 관련하여 질의하신 사항에 대하여 다음과 같이 답변 드립니다.

1. (질의요지) 자동심장충격기 설치비용 부담주체 문의

☞ (답변내용) 민간임대주택법 상 해당 사항에 대해서는 별도로 설치 주체에 대해 규정하고 있지 않습니다.

이 경우 해당 장비의 설치를 의무화한 개별법에 따라 설치 주체를 결정해야 할 것으로 사료되는데,

｢응급의료에 관한 법률｣ 제47조의2에 따라 소유자·점유자 또는 관리자는 자동심장충격기 등 심폐소생술을 할 수 있는 응급장비를 갖추어야 한다고 규정하는 바, 해당 임대주택의 소유자(임대사업자) 또는 관리자(관리주체)에 설치 의무가 있다고 봐야 할 것입니다.

따라서 해당 사항을 임대사업자가 관리비 항목으로 부과한 경우 이는 잘못된 경우로 판단되며 임대사업자를 이를 임차인에게 반환해야 할 것으로 사료됩니다.

2. (질의요지) 피해보험 및 영업배상책임보험 주체

☞ (답변내용) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제5항 및 시행규칙 제22조제1항에 따라 임대사업자는 임차인으로부터 일반관리비(주택관리에 필요한 인건비, 제사무비, 제세공과금, 피복비, 교육훈련비, 차량유지비, 그 밖에 부대비용), 청소비, 경비비, 소독비, 승강비 유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비, 지능형 홈네트워크 설비 유지비 등을 징수 할 수 있도록 하고 있으며, 같은 조 제3항에 따라 임대사업자는 위 항목의 관리비 외에 어떠한 명목으로도 관리비를 징수 할 수 없습니다.

질의하신 여러 점검 및 검사에 소요되는 비용의 부담주체에 관해서는 해당 검사(점검) 비용의 성격을 감안하여 관리규약 등에서 정하는 내용 또는 임대사업자와 임차인(임차인대표회의)간에 협의하여 결정하여야 할 것으로 사료되며, 다만 개별법에서 비용부담주체를 정하고 있는 경우에는 해당 법률의 규정에 따라야 할 것으로 사료됨을 알려드리니, 양해하여 주시기 바랍니다.

민간임대아파트에서 아파트 화재보험 및 영업배상책임보험 가입 시 보험료를 관리비로 사용자에게 부과 할 수는 없습니다.

참고로「화재로 인한 재해 보상과 보험가입에 관한 법률」제5조에 의거 특수건물(공동주택으로 16층이상의 아파트 및 부속 건물과 관리주체의해 관리하고 있는 동일 단지 안 15층이하 아파트 포함 및 층수가 11층 이상인 건물) 소유자는 해당 건물의 화재로 인한 손해를 보상받고, 해당 건물로 인한 손해배상책임을 지기 위하여 보험에 가입하여야 합니다.

아울러,「공동주택관리법」제66조제2항에 의거 주택관리사 등은 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자등에게 재산상의 손해를 입힌 경우 손해배상 책임을 지기 때문에 이의 보장을 위해 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 합니다.

3. (질의요지) 시특법에 따른 안전진단비용 및 소방시설 정밀점검비용 부담 주체

☞ (답변내용) 승강기 안전관리법 제2조제7호에 따르면 승강기 관리주체는 승강기 소유자 등으로 규정하고 있고, 승강기 관리주체는 승강기의 사고로 승강기 이용자 등 다른 사람의 생명·신체 또는 재산상의 손해를 발생하게 하는 경우 그 손해에 대한 배상을 보장하기 위한 보험(이하 "책임보험"이라 한다)에 가입하도록 의무화 하고 있습니다.

따라서 민간임대주택에서 승강기 책임보험은 임대사업자 또는 관리주체가 가입하여야 하며 보험료는 사용자에게 부과할 수 없습니다.

시특법에 따른 안전점검 등 개별법에서 비용부담주체를 정하고 있는 경우에는 해당 법률의 규정에 따라야 함에「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」에 의한 안전점검은 관리주체(관리자․소유자)가 부담해야 합니다.

참고로, 「소방시설법」에 의거 소방 점검료 부담은 관계인(소유자․관리바․점유자)가 부담하도록 되어 있으며, 「공동주택관리법」에 의한 안전점검은 관리주체(관리소장,사업주체, 주택관리업자, 임대사업자)가 부담하도록 되어 있음을 알려 드립니다.

4. (질의요지) 임차인대표회의 운영경비 및 선거관리위원회 운영경비의 관리비 부과 가능여부

☞ (답변내용) 앞서 언급한 바와 같이 임대사업자는 임차인으로부터 일반관리비(주택관리에 필요한 인건비, 제사무비, 제세공과금, 피복비, 교육훈련비, 차량유지비, 그 밖에 부대비용), 청소비, 경비비, 소독비, 승강비 유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비, 지능형 홈네트워크 설비 유지비 등을 징수 할 수 있도록 하고 있으며, 같은 조 제3항에 따라 임대사업자는 위 항목의 관리비 외에 어떠한 명목으로도 관리비를 징수 할 수 없습니다.

임차인대표회의의 운영경비 및 선거관리위원회의 운영경비에 대해서는 민간임대주택법 상 별도로 규정하고 있지 않은바 해당 임대주택의 관리규약을 통해 그 비용을 사용할 수 있을 것이나, 이것을 관리비로 부과할 수 없을 것입니다.

해당 임대주택의 관리규약에서 규정한 바와 같이 잡수입에서 그 비용을 사용할 수 있을 것을 사료됩니다.

5. 답변내용 이외 추가 문의사항은 민간임대정책과(고재훈 주무관, 044-201-4472)로 연락주시면 상세히 답변하여 드리겠습니다. 감사합니다. 끝.