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[법제처 법령해석]

1.질의요지

민간임대주택에 관한 특별법(이하 민간임대주택법) 제5조 제1항에서는 주택을 임대하려는 자는 시장 등에게 등록을 신청할 수 있고 같은 법 시행령 제4조 제2항에서는 법 제5조 제1항에 따라 임대 사업자로 등록할 수 있는 자로 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자를 규정하고 있습니다. 이 경우 신탁법에 따라 주택을 담보 신탁한 위탁자를 민간임대주택법 시행령 제4조 제2항 제1호에 따른 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자로 볼 수 있는지요?

 2. 회답

신탁법에 따라 주택을 담보 신탁한 위탁자를 민간임대주택법 시행령 제4조 제2항 제1호에 따른 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자로 볼 수 없습니다.

3. 이유

민간임대주택법은 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거 생활을 안정시키는 것을 목적으로 하는 법률로서 같은 법 제43조 제1항에서는 임대 사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대해야 하며, 그 기간이 지나지 않으면 양도할 수 없도록 규정하고 있습니다. 임대의무기간 동안 임차인에게 안정적으로 거주할 수 있는 주택을 제공하려는 취지에서 같은 법 시행령 제4조 제2항에서는 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자를 임대 사업자 등록 자격으로 규정한 것입니다. 따라서 이 사안에서는 신탁법에 따라 주택을 담보 신탁한 위탁자를 위 주택 소유 요건에 부합하는 자로 볼 수 있는지를 살펴봐야 합니다.

일반적으로 부동산 담보신탁은 담보의 목적으로 채무자 또는 제3자가 위탁자가 돼 위탁자 소유의 부동산을 신탁법에 따라 수탁자에게 이전하고, 채무자가 그 채무를 불이행하면 수탁자가 담보목적 부동산을 처분해 그 공매 대금으로 채권자인 우선수익자에 대한 채무를 정산하고 잔액이 있을 때에는 다른 수익자 또는 위탁자에게 지급하는 방법을 취하게 됩니다. 신탁법에 따라 주택을 담보 신탁해 수탁자 앞으로 소유권 이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 수탁자만이 해당 주택에 관한 배타적 처분·관리권을 갖는다고 할 것입니다. 따라서 해당 주택에 대한 법적 소유권이 없는 위탁자를 민간임대주택법 시행령 제4조 제2항 제1호에 따른 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자로 보기는 어렵습니다.

그리고 민간임대주택법 제43조 제1항에 따르면 임대 사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대해야 하고 양도가 금지됩니다. 민간임대주택에 대한 임대 사업자의 계속적 소유를 통해 임차인의 안정적 주거를 보장하고자 하는 데에 제도 취지가 있습니다. 또 같은 법 시행규칙 제2조 제3항에서는 임대 사업자 등록 신청을 받은 행정청은 건물 등기사항 증명서의 확인을 통해 등기부상 소유권자 기준으로 주택 소유 여부를 판단하도록 규정하고 있습니다. 또 같은 법 제6조 제1항에서는 임대 사업자로 등록한 후 일정 기간 안에 민간임대주택을 취득하지 아니하는 경우, 같은 법 제43조 제2항 또는 제6항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우 등을 임대 사업자 등록의 말소 사유로 규정해 해당 주택에 대한 소유권을 지속적으로 확보하고 있을 것을 임대 사업자에게 요구하고 있습니다. 

그러나 담보신탁의 경우 위탁자가 채무를 불이행하면 담보 신탁한 주택을 공매 처분할 수 있어 임대의무기간 중에도 소유권이 제3자에게 이전될 수 있습니다. 이 경우 위탁자를 임대 사업자로 등록할 수 있는 자에 해당한다고 해석할 경우 임대차계약의 안정성을 저해할 우려가 있다는 점에서 임대 사업자 등록 제도를 둔 입법취지 및 규정 체계에 부합하지 않습니다. 

또한 민간임대주택법 제5조의2에서는 임대 사업자가 등록한 민간임대주택의 임대의무기간 등을 소유권등기에 부기 등기하도록 규정하고 있습니다. 같은 법 제49조 제1항에서는 임대 사업자의 임대보증금 보증 가입 의무를 부과하고 있는데 담보 신탁된 주택은 등기부상 소유권자가 수탁자이므로 위탁자가 부기 등기하거나 임대보증금 보증에 가입하는 것이 가능하다고 보기 어렵습니다. 이처럼 민간임대주택법령에서는 임대 사업자가 등록한 민간임대주택의 소유권자임을 전제로 각종 의무를 부과하고 있다는 점에 비춰 보더라도 위탁자에게 임대 사업자로 등록할 수 있는 자격이 있다고 해석하는 것은 합리적이지 않습니다.

<안건번호25-0770 회신 일자 2026-03-03>