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[법제처 법령해석]

1.질의요지

민간임대주택에 관한 특별법 제51조 제6항은 임대 사업자는 민간임대주택을 관리하는데 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 해당 민간임대주택의 유지관리 및 운영에 필요한 경비, 즉 선수관리비로 대통령령으로 정하는 바에 따라 부담할 수 있다고 규정합니다. 또 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제41조 제7항은 임대 사업자가 같은 법 제51조 제6항에 따라 민간임대주택을 관리하는데 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 선수관리비를 부담하는 경우에 해당 임차인의 입주 가능일 전까지 공동주택관리법에 따른 관리주체에 선수관리비를 지급해야 한다고 규정합니다. 여기서 민간임대주택법상 임대 사업자가 임차인에게 선수관리비를 부담시킬 수 있는지요?

2. 회답

민간임대주택법상 임대 사업자는 임차인에게 선수관리비를 부담시킬 수 없습니다.

3. 이유

법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성돼 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것입니다. 그런데 민간임대주택법 제51조 제6항 및 같은 법 시행령 제41조 제7항에서는 임대 사업자는 민간임대주택을 관리하는 데 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 선수관리비를 부담할 수 있고 이 경우 해당 임차인의 입주 가능일 전까지 관리주체에 선수관리비를 지급해야 한다고 규정하고 있습니다. 즉 민간임대주택법령상 임대 사업자가 부담하도록 규정하고 있는 선수관리비를 임차인에게 부담하게 할 수 없다고 할 것입니다.

선수관리비에 대한 민간임대주택법 제51조 제6항의 입법연혁 및 취지를 살펴보면 민간임대주택 관리에 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 해당 민간임대주택의 유지관리 및 운영에 필요한 경비를 임대 사업자가 부담할 수 있도록 근거를 마련하는 내용입니다. 구체적으로 2023년 8월 16일 법률 제19680호로 민간임대주택법이 개정됐는데 이는 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택의 경우에는 공공주택사업자가 선수관리비를 부담하도록 하고 있습니다. 

반면에 민간임대주택을 공공임대주택과 다르게 운영해야 할 타당한 이유가 없음에도 민간임대주택의 경우 선수관리비를 임차인이 부담하고 있다면 이는 취지와 어긋난다고 할 것입니다. 

즉 민간임대주택을 관리하는 데 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 임대 사업자가 선수관리비를 부담하도록 함으로써 공공임대주택과 민간임대주택 간의 형평성을 도모하고 주거 취약계층인 임차인의 경제적 부담을 경감하려는 것입니다. 이런 점을 고려하면 임대 사업자가 임차인에게 선수관리비를 부담하도록 하는 것은 민간임대주택법의 입법연혁 및 그 취지에 어긋난다고 할 것입니다.

아울러 민간임대주택법 시행령 제41조 제8항 본문에서는 관리주체는 임차인의 임대 기간이 종료되는 경우에는 같은 조 제7항에 따라 지급받은 선수관리비를 임대 사업자에게 반환하도록 규정하고 있습니다. 또 같은 조 제9항에서는 같은 조 제7항에 따라 관리주체에 지급하는 선수관리비의 금액은 해당 민간임대주택의 유형 및 세대수 등을 고려해 임대 사업자와 관리주체가 협의해 정한다고 규정하고 있습니다. 

따라서 문언상 임대 사업자만을 선수관리비의 반환 대상 및 그 금액의 협의 주체로 규정해 선수관리비에 관한 법률관계의 당사자에서 임차인을 제외하고 있다는 점이 명확합니다. 이런 점에서 명시적인 규정이나 합리적인 근거 없이 선수관리비의 부담 주체를 임차인으로 확대해석하는 것은 타당하지 않다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다. 따라서 민간임대주택법상 임대 사업자는 임차인에게 선수관리비를 부담시킬 수 없습니다.

<안건번호25-0603 회신일자2025-12-17>

출처 : 한국아파트신문(https://www.hapt.co.kr)